Bekijk de video:

27 Nov 2023 — Jim Tehupuring

Als je geen stuiver had, maar wel inkomen dan kon je de afgelopen 10 jaar leven als god in Frankrijk. Met een hypotheekrente van 1,5 procent kocht je de mooiste huizen, een blitse auto op de pof en de nieuwste iPhone met een gratis kredietje. Het was allemaal kein Problem dankzij de ruimgeldpolitiek die de Europese Centrale Bank vanuit Frankfurt voerde om de economie draaiende te houden. Het heeft allemaal perfect gewerkt. Het extra geld dat de ECB in omloop bracht, zorgde voor meer welvaart en recessies werden vermeden. Je kunt je gelijktijdig afvragen of de verhoogde levenstandaard (in combinatie met de schulden en verplichtingen die velen aangingen) uiteindelijk houdbaar is. Daarbij, binnen een gezond economisch stelsel horen ook perioden van economische krimp. Op dat punt zijn we nu beland. Afgelopen jaar zagen we namelijk de keerzijde van al het goedkope geld: inflatie. Door toeleveringsproblemen, maar wel een onophoudelijke vraag stegen de prijzen. Om de hoge inflatie te beteugelen verhoogden centrale bankiers de rente. Lenen kost voortaan knaken. Daarmee komt het sprookje ten einde voor degenen die elke verdiende euro opmaakten en de rest bijleenden. Voor wie minder uitgaf dan er binnenkwam breken er wél aantrekkelijke tijden aan. Voor hen geldt de huidige wind die bij de ECB waait als rugwind. Geld maakt weer geld. Er is geldschaarste en wie geld nodig heeft zal rente moeten betalen. Rente die de geldverstrekker ontvangt. Sparen schiet nog altijd niet echt op, maar voor wie wat verder kijkt liggen er prachtige mogelijkheden. Zodoende investeren wij momenteel aanzienlijk grotere bedragen dan voorheen in relatief stabiele obligaties. Door leningen te verstrekking aan overheden en kredietwaardige bedrijven kun je op dit moment 4 tot 5 procent rendement maken zonder grote risico’s. De hogere rente is inderdaad heel vervelend als je geen geld hebt, maar een uitkomst voor degenen met vermogen. En onzes inziens ook een gezondere situatie. Dus als je in de bevoorrechte positie bent dat je in de afgelopen jaren vermogen hebt kunnen opbouwen, kijk dan zeker eens naar de mogelijkheden die obligaties onder de huidige omstandigheden bieden. Met vriendelijke groet, Jim Tehupuring

28 Oct 2023 — Jim Tehupuring

In Het Gooi ben je een redelijke loser wanneer je zonder zit: een appartementje voor de verhuur. Het is talk of the town. En misschien bent u ook wel in de ‘gelukkige’ omstandigheid dat u zo’n pandje hebt dat maandelijks wat geld in het laadje brengt. Zo niet, dan hebt u er vast wel eens over gefantaseerd. Maar met 2024 voor de deur is het heel simpel: stop met dromen. Met alle fiscale wijzigingen, maatregelen en opgelopen rentes, ben je namelijk mooi in de aap gelogeerd met je pandje. Sterker nog, het kan bijna niet anders dan dat er een golf aan verkopen onder particuliere vastgoedbeleggers aankomt. Dat is overigens precies wat demissionair woonminister De Jonge voor ogen heeft. En hij kan daarbij schitterend samenwerken met Kaag. Die zit met een begrotingstekort van €30 miljard. Het is logisch om dan samen eens te kijken naar vermogende mensen. Dat vermogen valt in Nederland onder ‘box 3’. Een steeds merkwaardiger stelsel. Het veronderstelt bijvoorbeeld dat je altijd een positief rendement maakt. Bezit je vastgoed, dan is dat fictieve rendement iets meer dan 6 procent. Daarvan draag je 34% belasting af. Met een appartement van €325.000 komt dat neer op bijna €6700 aan belasting. Voorheen was er een verzachtende ‘leegwaarde-ratio’, omdat je pandje ook leeg kan staan, maar dat is nagenoeg passé. Met een huuropbrengst van €1100 per maand blijft er op jaarbasis netto €6500 over. De vraag is bovendien: blijft het €1100? Het puntenstelsel kan er namelijk wel eens voor zorgen dat deze huur omlaag moet. Voorheen mocht je in box 3 bezittingen en schulden ‘salderen’. Dus als de woningwaarde €325.000 was, maar je ook een hypotheek sloot van €175.000, dan was het belastbaar vermogen €150.000. Ook dit is aan banden gelegd. Een vervelende bijkomende marktomstandigheid is dat de actuele rente voor een dergelijke lening 6,5% is: een rentelast van €11.375. U droomt nog steeds van een pandje? De overdrachtsbelasting gaat naar 10,4%. Voor dit appartement is dat 2,5 jaar aan huurpenningen. Met alle genoemde wijzigingen en marktontwikkelingen brengt vastgoed in box 3 onder de streep geen stuiver meer op. En dat is precies de bedoeling. Met vriendelijke groet, Jim Tehupuring

30 Sep 2023 — Jim Tehupuring

Het is somberheid troef. Na een top op 794 in juli, kende de AEX Index donderdag een laagste stand van 715 punten. Precies 10 procent daling. Uitgedrukt in euro’s: €120 miljard waardeverlies. Ik begrijp het recente gesomber van beleggers wel. De noodzakelijke ingrepen van centrale bankiers om de inflatie te beteugelen beginnen hun weerslag op de reële economie te krijgen. De hoogste ECB-beleidsrente sinds de introductie van de euro zorgt ervoor dat de economie stilvalt. Nederland zit officieel in een recessie, nadat de economie twee kwartalen op rij kromp. Slechts 0,2 procent, maar krimp is krimp , dus de recessie is daar. Toch is deze recessie eigenlijk heftiger dan het percentage ons vertelt. In het afgelopen jaar kampten we immers met extreme inflatie. Onze economische groei meten we in euro’s en op basis daarvan is de recessie mild. Kijk je echter naar het volume (het aantal goederen en diensten) dat we produceren, dan blijkt dat het aantal economische transacties fors is gedaald. Econoom Fisher legde dat mooi uit in zijn verkeersvergelijking: MV = PT. Misschien wat theoretisch voor een column, maar het komt erop neer dat de geldstroom (MV) in evenwicht is met de goederenstroom (PT). In geval van Nederland is de geldstroom ongewijzigd, maar de prijzen (P) zijn hard opgelopen. Het evenwicht ontstaat doordat het aantal transacties (T) is gedaald. En dat klopt ook. Kijkt u maar eens naar uw eigen bestedingsgedrag. Alles is duurder en daardoor houden we de hand op de knip. De welvaart daalt. Met meer krimp in het vooruitzicht zijn beleggers ook voorzichter. Toch is er wel degelijk goed nieuws. Want hoewel de teneur leeft dat we kampen met torenhoge inflatie is dat helemaal niet waar. Het meest recente Nederlandse inflatiecijfer kwam uit op 0,2%. Maar dit goede nieuws lees je nergens. Het rentebeleid heeft duidelijk effect. Prijzen stijgen niet meer. Samen met de afkoelende economie creëert dit voor de ECB ruimte om in 2024 renteverlagingen door te voeren. Dat is goed nieuws voor die sombere beleggers en zou zomaar de opmaat kunnen zijn voor een krachtige eindejaarsrally. Met vriendelijke groet, Jim Tehupuring